97万随便选，有湖有名校！自住很赞，投资要冷静

踩盘这么多年，对于南海西部一个镇街，功夫君真要说声抱歉，来的次数太少了！

它就是拥有两大湖景，仍旧兢兢业业卖着一字头房价的丹灶。

说起丹灶市场，主要分为四个板块：金沙、翰林湖、中心区和仙湖，我们一个个来看。

金沙板块：

新盘就3栋楼，总价100万起

驱车沿桂丹路向西，进入丹灶地界，首先映入眼帘的便是金沙。

说起金沙，本地人都非常自豪，毕竟曾是独立镇街，80年代凭借五金发家，涌现出南海首批“万元户”，后被誉为“中国日用五金之都”，很多小老板在此发迹。

| 金沙岛（图源：南海丹灶）

金沙的新盘主要集中在桂丹路南侧，近两年新盘较少，比较有代表性的就是上坤云栖公馆和圣桦璟轩。前者去年底已收官，后者接棒，共同点是体量都比较小。

圣桦璟轩，开发商圣桦来自蓉城，曾参与竞选过里水上沙改造项目的前期服务机构，本地人相对陌生。该盘只有三栋楼，东南侧靠近丹灶行政服务中心，南侧为金沙中学和金沙医院。

| 圣桦璟轩

该盘目前在售1号楼，总高18层，两梯四户，全是90-91㎡三房，如果想要四房，只能等后期2号楼116㎡。

马上说说价格，圣桦璟轩目前带装修卖1.1-1.2万/㎡，总价100万起，本地户籍无房无贷首付能做2成，相当于20万能上车三房，成交还送电视机、洗衣机和冰箱，全是TCL品牌，相当接地气了。

至于户型，面积虽然都是90来方，但格局有差异。

90㎡北向临桂丹路，入户没预留玄关位置，后期鞋柜只能放至门口走道上，餐客厅南北对流，主卧带步入式衣帽间；91㎡南向望小区花园，传统竖厅，三开间朝南。

| 90㎡三房

 翰林湖板块：

三房75㎡起，97万随便选

继续往西，你会途经佛山二手交投量第一的神盘——桂丹颐景园。

考究下原因，一是便宜，90㎡三房带装修才90万起，毛坯85万就有了；二是苏州式风格园林，绿树成荫还有湖，的确圈粉。

整盘有三期，体量巨大，倾向热闹的建议考虑A区，靠近佳盛广场，缺点是车位少，如果倾向环境的买家建议考虑BC区。

| 桂丹颐景园

过了桂丹颐景园，就进入丹灶另一个居住板块——翰林湖板块，也称大金智地板块，因翰林湖和新兴智能技术产业发展，形成集中居住区。

早期的美的翰湖苑已有人入住，底商有超市、药房、快餐店，能满足业主基本的生活需求，二手房1.1万/㎡起，三房最低总价也就100万出头。

| 美的翰林苑

此外，该板块也是沪企上坤重仓之地，翰林湖壹号、云峯壹号都在这里。

其中，翰林湖壹号已经收官，预计今年交付，云峯壹号是丹灶地王，目前在售。

该盘南侧紧挨美的翰湖苑，北侧是有为小学，西侧紧邻翰林湖，小区体量比翰林湖壹号和云栖公馆都要大，共计11栋住宅。

该盘主推75和90㎡的三房，带装修约1.2-1.3万/㎡，后期将加推望湖新货，预计吹风1.4万/㎡。目前，针对一些早期楼栋尾货，三房最低总价97万就能拿下。

| 上坤云峯壹号

| 项目宣传海报

75㎡三房一卫户型虽紧凑但也算使用，厨房预留双门冰箱位，主卧带270°转角飘窗。

| 75㎡三房主卧

不过，得益于总价低，周边环境好，及中介拓客，云峯壹号在南海非限购区销售排名中稳居前列，甚至与南海限购区热盘平起平坐。

| 2.28-3.06南海新盘网签量（来源：广东粤湾数据研究院）

丹灶中心

教育是最大卖点，学府里1.1-1.3万/㎡

丹灶中心区已聚集有丹灶碧桂园、云山峰境等成熟二手，放盘量也不少，跟早期禅桂投资客买入有关，目前二手放盘价在1-1.5万/㎡。

| 丹灶碧桂园

该板块目前一手主要有保利碧桂园学府里，教育是最大卖点，一路之隔就是省一级丹灶中心小学，自身配建的公办醒华已经投用。

该盘分两区开发，1区住宅11栋，园林较大，在售99和117㎡三四房；2区住宅4栋，偏刚需，在售81-98㎡三房和114㎡四房，带装修约1.1-1.3万/㎡。

| 保利碧桂园学府里

仙湖板块：

三房百万即可，南海实验学校吸引力大

沿桂丹路向西最后一站，就是仙湖。

仙湖虽然位置远了些，但生态环境真是太棒了！功夫君工作日来，还见到不少市民在此露营、垂钓，一副岁月静好，太适合退休养老。

| 仙湖

仙湖板块最具代表性的楼盘就是祈福南湾半岛，聚集了不少本土有钱人和广州客。

一位祈福业主告诉功夫君：“本地人买这里，除了环境好，还在意社交圈层，不过住下来几年感觉A牌业主挺多的。”

该名业主强调，住这里私家车很重要，从小区门口开进家门都要5-6min，但部分楼龄大的房子不用买车位，业主可以绑定一辆车免费出入，停车办月卡才150元，新能源电车业主也不用担心，这边充电桩挺多。

祈福南湾半岛开发已有15年，但至今还有洋房和别墅在卖，但户型实用性不高，82㎡只能做两房，92㎡做个小三房，售价仍要约1.2-1.4万/㎡，总价约98万起。

至于二手，该盘的放盘量那叫一个大啊，贝壳上就超过300套，单价7K-9K都有的选，三房总价最低也就100万。

除了祈福南湾半岛，依傍仙湖的还有金融街仙湖悦府。

这个盘南望仙湖，有高层也有叠墅，目前在售103-122㎡四房，一梯三户，带装修约1.2-1.5万/㎡，板块里算高的。

| 金融街仙湖悦府

除了环境之外，祈福和金融街所属仙湖社区目前都能对口南海实验学校，一所12年制的公办学校，去年9月已经开学，入读学生除了户籍生之外，还有来自南海区内人才子女。

 | 南海实验学校

谁在买丹灶？

那么问题来了，何人会来买丹灶楼盘？

功夫君反复询问了丹灶本地人、中介和楼盘销售，得到的答案竟然出奇的一致：本地人在村里有地有房，需求有限，相反外地客比较多。

在地缘上，丹灶临近三水西南，部分丹灶人都会去三水西南消费，包括买房。毕竟，单价同样一万块出头，能在三水买到商业氛围浓厚，还有地铁规划的一手盘。

一位丹灶本地人告诉功夫君：“本地部分有钱人，宁愿花钱装修好村里几层高的自建房，或者去仙湖买个享受型别墅，比较少会去挤高楼。”

因此，我们可以得出一个结论：因此，丹灶楼盘光靠本地客是卖不动的。

| 上坤云峯壹号

至于外地客，主要来自禅桂、罗村、小塘、广州等地的上车买家，毕竟100万一、二手在这里简直大把选择。

当然，楼价会这么便宜，缺点自然也是很明显的。

首先是交通，一条桂丹路直通小塘、罗村、桂城、广州，丹灶人自驾外出基本都靠这条主干道，可想而知日常车流量有多大，加上谢叠大桥旧桥封闭维修，经常堵车。

| 下午5点左右往桂城方向的桂丹路

其次是商业氛围，丹灶整体比较缺乏商业。虽然已经有万民广场、佳盛广场，但你实际去逛会发现招租率并不高，商场业态也比较缺乏特点，消费力容易外流。

| 万民广场

对于非广东省的超级刚需来说，丹灶20万首付有吸引力，毕竟想在大湾区买房安家，买不起广州、东莞的打工人，丹灶一直在原地等你。

如果你对丹灶学区有疑问，欢迎本周三晚20点来直播间与多妈聊聊，点击下方按钮预约，我们后天见！

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